¿Es un buen negocio invertir en inmuebles?
Invertir con seguridad

Muchos se preguntan si aún es negocio invertir en el mercado inmobiliario en un contexto de desaceleración económica.

  • 7-06-2017

¿Es un buen negocio invertir en inmuebles?

BCP
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Muchos se preguntan si aún es negocio invertir en el mercado inmobiliario en un contexto de desaceleración económica. No obstante, pese a las dudas que existen entre algunos inversionistas, las cifras revelan que fue, es y será un buen negocio.

 

El retorno que se obtiene ahora por invertir en el mercado inmobiliario no es el mismo que en los últimos 10 años. Según la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), en 2008 la apreciación anual del precio promedio del metro cuadrado en Lima era del orden del 40%. En el 2015 descendió hasta llegar al 1.90%. Es decir, si bien el valor del metro cuadrado se llegó a multiplicar por tres -en promedio- en diversos distritos de la capital, este se ha mantenido casi en el mismo nivel desde hace un par de años. Ese es el motivo por el que Ricardo se pregunta si todavía es negocio invertir en el mercado inmobiliario.

 

Para tratar de despejar sus dudas, conversamos con Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), institución que posee un interesante estudio sobre la rentabilidad de invertir en inmuebles respecto del resto de inversiones. Según este reporte, que toma en cuenta el intervalo entre agosto de 2011 y agosto de 2015, la propiedad inmobiliaria, de lejos, superó en rentabilidad al resto de inversiones, garantizando menor riesgo y volatilidad.

 

Rentabilidad Acumulada y Volatilidad

 

Según el estudio de ASEI, entre agosto de 2011 y agosto de 2015, la Bolsa de Valores de Lima generó una rentabilidad negativa de 50,04% en soles. Invertir en acciones implica una alta rentabilidad esperada, pero con un alto riesgo asociado. Respecto de los Fondos Mutuos, la rentabilidad en soles alcanzó el 13,2% mientras que en dólares se llegó al 2,9% en ese mismo período.

Los Fondos Mutuos son una alternativa de inversión que se ajusta al riesgo que quiere asumir cada inversionista. No obstante, en promedio, los retornos han sido bajos y en dólares hubo retornos negativos en algunos fondos. Las cuentas a plazo fijo en los bancos presentaron en ese periodo una rentabilidad en soles de 19,3%, mientras que en dólares se llegó al 6%. Las cuentas a plazo fijo de los bancos ofrecen un retorno fijo con muy bajo riesgo. Sin embargo, el bajo riesgo es proporcional, en términos de rentabilidad, a bajo rendimiento.

En comparación con todos estos instrumentos, la inversión inmobiliaria presentó una rentabilidad sumamente interesante en términos de RENTA y APRECIACIÓN.   [ADA1] 

La rentabilidad de la propiedad se elevó en 33,7%, mientras que la apreciación subió a 61,4%. Mezcladas ambas variables, sumaron una rentabilidad de 110,2%. En ese sentido, invertir en el mercado inmobiliario, ya sea en departamentos en venta o casas, ofrece altos retornos con bajo riesgo, así como ingresos estables y gran apreciación de capital.

Para Bragagnini, la principal ventaja de invertir en un inmueble es que se trata de una inversión rentable y segura, que gana valor en el tiempo. Por otro lado, comprar y alquilar da más intereses que otros instrumentos. Por último, mientras que las monedas se devalúan producto de la inflación, la propiedad gana valor.

Pensando a largo plazo

Para las inversiones de largo plazo, el sector inmobiliario representa un protagonista de peso en la mente de los inversionistas. Entre los años 2006 y 2015, el precio de las propiedades en Lima se ha incrementado hasta en 300%, en promedio, según el BCR.

La pregunta que se hace Ricardo, es si esas mismas tasas de rentabilidad seguirán siendo tan altas en los próximos años.

En este contexto, explica Bragagnini, se debe tener en cuenta que, en el Perú, pese a la desaceleración de la oferta, la demanda se ha mantenido al alza, provocando el constante incremento del valor de la propiedad. Si bien el alza del valor en estos últimos dos años es menor al de periodos anteriores, los precios están bastante lejos de estancarse y mucho menos de dejar de crecer.

 

Si Ricardo busca ganar en este mercado, Bragagnini le recomienda adquirir un inmueble a través de un crédito hipotecario, para que este se pague con los ingresos del alquiler de la propiedad. No obstante, para que se cumpla ese objetivo, le aconseja a Ricardo pagar un monto elevado en su cuota inicial. Por ejemplo, si un departamento en San Borja vale alrededor de US$250,000, y busca alquilarlo a US$1,500 -monto equivalente a lo que será el pago mensual de su hipoteca-, calcula que él deberá pagar, de entrada, alrededor de US$100,000. De esa forma el departamento se pagará prácticamente solo. No solo recuperará su inversión en 16 años, sino que será propietario de un inmueble cuyo valor podría haberse triplicado en ese lapso.

Además, según ese mismo ejemplo, los US$ 250,000 de Ricardo generarán al año una ganancia de US$ 18,000, con una rentabilidad de 7,2%, una tasa por encima de los bonos, las acciones o incluso algunos depósitos a plazo en bancos.

Por otro lado, si Ricardo compra un departamento en planos a un 20% más barato en promedio que el costo, podría venderlo una vez que el edificio está terminado a un precio más competitivo. En 18 meses podría obtener un retorno de 25% sobre su capital inicial. Sin embargo, si se trata de analizar las desventajas, está el tiempo que se invierte en gestionar la propiedad, elegir al inquilino, cobrarle, emitir boletas, pagar a la SUNAT, velar por el mantenimiento, entre otros aspectos domésticos. Además, se debe considerar que habrá meses, al término de cada contrato, en los que no se recibirá renta hasta que llegue otro inquilino. Por ese motivo, la compra/venta representa un mecanismo atractivo para muchos, si se trata de pensar en el largo plazo.

Si bien los expertos reconocen que rentabilidades de dos dígitos como las de años anteriores serán cada vez más escasas, la tendencia indica que el precio del metro cuadrado no dejará de subir.

¿Dónde comprar?

Existen distritos y algunas zonas de Lima que mantienen la preferencia de quien busca departamentos en venta, ya sea por estar cerca de una zona muy transitada o comercial. Si Ricardo va a comprar una vivienda le conviene hacerlo en distritos que se sigan revaluando con los años, para que así pueda subir el valor del alquiler. Los distritos que más se han reevaluado según ASEI son San Miguel, Jesús María, Barranco, Lince y Magdalena.

Si nuestra expectativa es comprar hoy y vender mañana, este tipo de negocio no es para nosotros. Lo ideal, señalan los expertos, es mantener entre uno o dos años la inversión, a la espera de que el predio aumente de valor, la zona se desarrolle y podamos obtener una rentabilidad acorde a nuestras expectativas. Como ya dijimos antes, aquellos que compraron propiedades en 2006 ganaron 300% al 2014.

¿En qué proyectos invertir?

Comprar en planos o comprar durante la construcción de un proyecto inmobiliario siempre sale más a cuenta, sin embargo Ricardo debe revisar con cuidado la salud financiera de la constructora. Durante los últimos años, muchas inmobiliarias no guardaron pan para mayo, y gastaron de mas de lo debido, generándoles problemas con sus proveedores y entidades financieras. Si bien la rentabilidad de un proyecto inmobiliario es alta, está se puede afectar si los costos de entrada se alargan o se incrementan por un mal manejo del constructor.  En lo posible, Ricardo debe invertir en proyectos que cuenten con un aval de una entidad financiera sólida y de prestigio.

Definitivamente, para Ricardo el mercado inmobiliario es una opción de inversión sólida que puede considerar seriamente al momento de decidir dónde invertir.