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- 06-06-2017
¿Es un buen negocio invertir en inmuebles?
¿Es un buen negocio invertir en inmuebles?
Muchos se preguntan si aún es negocio invertir en el mercado inmobiliario en un contexto de desaceleración económica.
El retorno que se obtiene ahora por invertir en el mercado inmobiliario no es el mismo que en los últimos 10 años. Según la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), en 2008 la apreciación anual del precio promedio del metro cuadrado en Lima alcanzó el 40%. Sin embargo, para 2015, este indicador descendió hasta llegar al 1.9%. Es decir, si bien el valor del metro cuadrado se ha multiplicado por tres -en promedio- en diversos distritos de la capital, este se ha mantenido casi en el mismo nivel desde hace un par de años.
Ese es el motivo por el que Ricardo se pregunta si todavía es negocio invertir en el mercado inmobiliario. Para tratar de despejar sus dudas, conversamos con Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), institución que posee un interesante estudio sobre la rentabilidad de invertir en inmuebles respecto del resto de inversiones. Según este reporte, que toma en cuenta el intervalo entre agosto de 2011 y agosto de 2015, la propiedad inmobiliaria, de lejos, superó en rentabilidad al resto de inversiones, garantizando menor riesgo y volatilidad.
Rentabilidad Acumulada y Volatilidad
Entre agosto de 2011 y agosto de 2015, según el estudio de ASEI, mientras que la rentabilidad acumulada del sector inmobiliario alcanzó el 110.2%, el resto de inversiones se quedaron atrás:
- Bolsa de Valores de Lima: -50.04% (soles)
- Fondos Mutuos: 13.2% (soles)
- Depósitos a plazo fijo: 19.29% (soles)
Para Bragagnini, la principal ventaja de invertir en un inmueble es que se trata de una inversión rentable y segura, que gana valor en el tiempo. Por otro lado, para él, comprar y alquilar da más intereses que otros instrumentos. Por último, mientras que la moneda se devalúa por la inflación, la propiedad gana valor.
Pensando a largo plazo
Para las inversiones de largo plazo, el sector inmobiliario representa un protagonista de peso en la mente de los inversionistas. Entre los años 2006 y 2015, el precio de las propiedades en Lima se incrementó hasta en 300%, en promedio, según el BCR. La pregunta que se hace Ricardo es si esas mismas tasas se repetirán en un futuro próximo.
Bragagnini explica que se debe tener en cuenta que, en el Perú, pese a la desaceleración de la oferta, la demanda se ha mantenido al alza, provocando el constante incremento del valor de la propiedad. Si bien el alza del valor en estos últimos dos años es menor al de periodos anteriores, los precios están bastante lejos de estancarse o de dejar de crecer.
¿Cómo ganar?
Bragagnini recomienda adquirir un inmueble a través de un crédito hipotecario, para que este se pague con los ingresos del alquiler de la propiedad. No obstante, para que se cumpla ese objetivo, aconseja pagar un monto elevado en la cuota inicial. Por ejemplo, si un departamento en San Borja vale alrededor de US$250,000, y busca alquilarlo a US$1,500 -monto equivalente a lo que será el pago mensual de su hipoteca-, calcula que él deberá pagar, de entrada, alrededor de US$100,000.
De esa forma el departamento se pagará prácticamente solo. No solo recuperará su inversión en 16 años, sino que será propietario de un inmueble cuyo valor podría haberse triplicado. Además, según ese mismo ejemplo, los US$250,000 generarán al año una ganancia de US$18,000, con una rentabilidad de 7.2%, una tasa por encima incluso de algunos depósitos a plazo fijo. Y, si se compra un departamento en planos a un 20% más barato, se podría vender la propiedad a un precio más competitivo.
Las desventajas de alquilar
Si se trata de analizar las desventajas de alquilar, está el tiempo que se invierte en gestionar la propiedad, elegir al inquilino, cobrarle, emitir boletas, pagar a la SUNAT, velar por el mantenimiento, entre otros aspectos domésticos. Además, se debe considerar que habrá meses, al término de cada contrato, en los que no se recibirá renta hasta que llegue otro inquilino.
Por ese motivo, la compra/venta representa un mecanismo atractivo para muchos, si se trata de pensar en el largo plazo. Si bien los expertos reconocen que rentabilidades de dos dígitos como las de años anteriores serán cada vez más escasas, la tendencia indica que el precio del metro cuadrado no dejará de subir. La pregunta entonces es: ¿dónde comprar el inmueble?
¿Dónde comprar?
Existen distritos y algunas zonas de Lima que mantienen la preferencia de quien busca departamentos en venta, ya sea por estar cerca de una zona muy transitada o comercial. Si Ricardo va a comprar una vivienda le conviene hacerlo en distritos que se sigan revaluando con los años, para que así pueda subir el valor del alquiler. Los distritos que más se han reevaluado según ASEI son San Miguel, Jesús María, Barranco, Lince y Magdalena.
Ojo: si nuestra expectativa es comprar hoy y vender mañana, este tipo de negocio no es para nosotros. Lo ideal, señalan los expertos, es mantener entre uno o dos años la inversión, a la espera de que el predio aumente de valor, la zona se desarrolle y podamos obtener una rentabilidad acorde a nuestras expectativas. Como ya dijimos antes, aquellos que compraron propiedades en 2006 ganaron 300% al 2014.
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